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于今年前两个月中国经济数据持续疲弱，政府在3月底推出了新一轮支持房地产市场的政策，为2014年以来实施的楼市宽松政策再次加码。2015年以来，中国的房地场市场持续不振，这使得固定资产投资增长可能再度低于预期，也可能导致经济增长难以实现目标。此外，由于地方政府大量依赖土地财政，房地产市场疲软将显著降低地方政府的财政收入，从而增加地方债务违约的风险。
图片来源：Bloomberg News
本轮政策宽松的措施对房地产市场整体而言将产生积极的效果，不过，对于各线城市而言，这一宽松政策将产生不同的效果。我们预料一线城市和部分二线城市的楼市将获得较大提振，但三四线城市的楼价将持续走软。
房地产市场的宽松政策将为今年的经济增长提供一定程度的支持。尽管我们将第一季度的GDP增速预测从7.3%下调至6.9%，但我们上调了第二季度的GDP 增速预测至7.0%，高于早前的6.7%。全年而言，我们预料中国经济将增长6.8%，如果房地场市场恢复强劲，经济增速可能将略高于这一预测数值。
中国在三月下旬推出了新一轮的房地产宽松政策。3 月30 日，中国人民银行下发文件要求金融机构对居民使用商业贷款和住房公积金进行购房进行支持。具体而言，第二套住房购买者首付比率从之前的60%下调至40%；此外，对于已偿还现有放贷并通过住房公积金贷款购买者，第二套房的首付也从之前的50%下调至30%；使用住房公积金贷款的首套房购房者的首付比率仅为20%。同一天，财政部还宣布，在业主持有住宅物业满两年后，如果售出该物业将减免5.6%的交易税，之前则要求持有满五年。
这些政策对中国房地产市场有着重要影响，也意味着中国政府高度关注目前房地产市场放缓的状况。在过去的一年中，中国41 个城市取消了“房地产限购”政策，仅有5 个城市（北京，上海，广州，深圳和三亚）仍维持这一政策。早在2014 年9 月，央行放宽了“首次购房者”的标准，将已还清了贷款的购房者重新分类列入首次购房者，可以享受优惠政策，其中包括首次购房者可以享受较低的首付比率（最低为房价的30%）和贷款利率（最低可打七折）。
今年年初以来，中国的经济数据远低于预期，意味着第一季度的经济增长率可能低于7%，我们认为，这也是促使政府推出新一轮房地产宽松政策的原因。虽然中国正从投资拉动的经济模式转向消费驱动型，房地产行业仍然是一个经济增长的主要推动力之一。由于房地产投资对很多行业有着拉动作用，2010 年以来，我们看到楼市疲软已明显拖累了GDP 的增长。
2015 年以来，中国的房地产市场持续疲弱。首先，2015 年前两个月房屋销售下跌16.3%，跌幅超过上一年度的-7.6%。第二，截至2 月底，35 个大中城市未售新屋库存回升至15.6 个月的销量，高于去年底的14.9 个月。第三，房地产价格在今年年初进一步下降，反映了去年推出的政策影响有限。
由于房屋销售仍然疲软加上库存仍然居高不下，房地产投资也继续放缓。在1-2 月份，中国的房地产投资增速放缓至同比仅增长10.4%（去年同期19.3%），而同期固定资产投资增速放缓至13.9%（去年同期17.9%）。由于房地产投资占固定资产投资总额的20％，房地产投资疲软将可能使得今年固定资产投资增长无法实现15.0%的目标。如果楼市持续走软，中国也有可能无法实现全年7.0%的增长目标。
此外，土地销售收入增速也大幅放缓。例如，房地产开发商购买的土地在今年前两个月同比下降了31.7%。同时，发展商买地的热情也出现下降， 1-2 月份发展商所持有的土地储备同比下降了12.2%。
土地销售走软也使得地方政府债务的风险上升。在过去的几年中，地方政府严重依赖土地财政，地方债务也快速上升。数据表明，2013年土地销售收入达到3.9 万亿，2014 年进一步上升至4.3 万亿，占这两年地方政府财政预算支出的33%。如果今年政府卖地收入大幅下降，地方政府将可能面临财政困难，而它们所支持的在建投资项目和现有债务可能将难以维系，一旦地方政府融资平台出现违约，中国的经济增长将被进一步拖累。
上述原因促使中国推出新一轮稳定房地产市场政策。整体而言，这些政策宽松措施将对房地产市场产生积极的影响，不过，对于各线城市，这些政策将产生不同的效果。数据显示，一、二、三线城市分别将需要11.9 个月、15.8 个月和21.1 个月来消化库存，因此，一线城市将可能是本轮楼市宽松政策的最大受益者。
基于供需变化，我们预料，一线及部分二线城市的房价涨幅可能达到5%。在此期间，大部分二三线城市在楼市供求恢复到理性水平之前，房价将持续走软。
本轮房地产的宽松措施将适度提振第二季度的经济增长。我们将2015 年全年房地产投资增速上调至10%，高于早前的6-8%。第二季度固定资产投资增速预料将回升至14.5%，全年将达到15.0%。因此，我们将第二季度GDP 预测从早前的6.7%上调至7.0%，同时将第一季度的GDP 预测从早前的7.3%下调至6.9%。全年而言，我们维持早前的预测，认为全年经济将增长6.8%，如果房地场市场恢复强劲，经济增速可能将略高于这一预测数值。
展望未来，中国仍然有大量政策工具可用于支持房地产市场。例如，中国可以进一步降低利率和存款准备金率来缓解开发商和购房者的贷款压力。此外，政府可以进一步降低房地产交易税。因此，今年中国房地产市场不太可能出现“硬着陆”的状况。
（本文作者刘利刚是澳新银行驻香港大中华区首席经济师，周浩是该行驻上海中国经济师。）
（本文译自《巴伦周刊》）
（本文版权归道琼斯公司所有，未经许可不得翻译或转载。）
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