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国房地产市场的可怕情境将是这样：一两家发行方出现债券违约，投资者撤离，推动收益率飙升，发行方无法对现有债务进行再融资；企业在急需资金之际，不得不低价抛售项目和土地；而这将进一步侵蚀投资者信心；问题蔓延开去。佳兆业集团控股有限公司(Kaisa Group Holdings Ltd., 简称:佳兆业集团)的5,200万美元汇丰控股(HSBC)贷款违约让人想到上述情境。标准普尔(Standard & Poor's)称，根据交叉违约条款，佳兆业集团投资者现在可以要求立即偿还四分之一的未清偿债券。佳兆业集团2018年到期的美元债券收益率飙升至45%。
中等规模的佳兆业集团是最新近一家出现问题的中国房地产行业发行方。此前，标准普尔去年11月份将人和商业控股有限公司(Renhe Commercial Holdings Co., 简称：人和商业)评级下调至CC（预示可能出现违约）；雅居乐地产控股有限公司(Agile Property Holdings Ltd., 简称:雅居乐地产)去年12月份就推迟偿还4.75亿美元贷款进行谈判。
很多人会认为，这些问题只是一次性事件。佳兆业集团的违约是技术性的，由董事长辞职所引起的。该公司在深圳市还面临一些政府销售禁令，其中原因该公司并未提供解释。
但是，近年来在国际债券市场大举发债融资的中国房地产业还未发生过债券违约的事件。银行家们正是以这一事实来吸引那些被高收益率弄得眼花缭乱的投资者。但是，存在违约情况出现的可能性令人如此不安。
中国房地产业的债券发行潮近来有所消退。根据汤森路透(Thomson Reuters)的数据，2014年中国内地开发商发行了近150亿美元的债券，较2013年下降41%。尤为明显的是，去年超过四分之三的债券是在上半年，即中国房地产价格开始下跌之前发行的。
1月份通常是债券发行繁忙的月份，一些公司正在进行预备评级工作，并在试探投资者的兴趣。不过只要佳兆业的不明朗因素仍在，市场可能会保持平静。中国房地产公司的债券收益率在12月份全面上扬，特别是那些评级较低的债券，其收益率稳居两位数水平。
人和商业或恒大地产这类公司想要在2015年对债券进行再融资的话，最好的情形是借贷成本上升，最差的情形是融资大门被关上。
但是违约广泛出现的情况可能暂时得以避免。根据标准普尔，中国上市地产开发商今年的到期债券规模只有33亿美元，不管这是运气所致，还是基于美元利率最终上升的前景进行了精心的计划。
虽然违约或许不会扩散，但投资者需要了解扩散可能将如何开始。
Jasper Moiseiwitsch
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