中国开发资金瞄准美国地产市场

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知情人士透露，美国最大的住房建筑商之一Lennar Corp.正在与中国国家开发银行(China Development Bank)进行谈判，前者将向后者借入大约17亿美元的资金以启动位于旧金山的两个搁置已久的房地产项目。该项目打算将两个前海军基地改造成大型住宅地产项目。

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谈判还未最终结束，这笔融资安排仍有可能告吹。但如果谈判最终能够完成，这笔交易将反映出美国和中国之间经济实力对比的变化：一家美国公司向中国求助，希望中国能为一个搁置已久且部分由政府资助的项目提供资金。没有中国的资金支持，这个项目将无法完成。

这个名为Treasure Island and Hunters Point Shipyard的房地产开发项目也有可能改变旧金山的住房市场。在可供开发的土地数量不足以及新开工建设项目有限的旧金山房地产市场上，该项目将提供近两万套新房和一座体育场，以及数百万平方英尺的办公和零售空间。旧金山市此前承诺以发行税收增量融资债券(tax-increment bond)的形式向该项目提供数亿美元资金。未来数十年该项目的总成本预计将达到105亿美元。

近年来，中国政府的资金在为全球主要基础设施和资源项目提供资金方面发挥着举足轻重的作用。这些资金大部分由中国国家开发银行和中国进出口银行(Export-Import Bank of China)提供。但此前大部分资金投向了非洲、南美洲和亚洲的发展中国家。

Associated Press

图为Treasure Island岛一座建筑内的军史壁画。美国住房建筑商Lennar希望能在该岛修建8000套住宅。

由于中国资金的注入，许多原本无法建成的大坝、机场、铁路、公路和体育场馆得以建成，这些设施主要位于发展中国家。中国提供开发资金的先决条件通常是，需要用中国的开发商和承包商来建设这些项目。为了降低成本，同时在很多情况下为了保证必要的专业水准，建设项目所需的劳动力至少有一部分来自中国。

但在旧金山，上述情况很难或是不可能发生。旧金山的地方性法规以及同当地政府签订的协议通常要求开发商使用当地劳工，并按当地现行标准支付工资。

知情人士透露，国家开发银行和Lennar已经在商谈让中国国有承包商中国铁建股份有限公司(China Railway Construction Corp., 简称：中国铁建)参与Treasure Island and Hunters Point项目。知情人士说，虽然目前还不清楚中国铁建将扮演何种角色，但该公司可能会担任这一项目的顾问或提供相关咨询，甚至可能投资于当地的一家雇用美国工人的建筑公司。

随着中国企业越来越多地在美国和其他发达国家市场寻找机会，国家开发银行可能会发现，有更多在美项目希望它能够为其提供资金。了解谈判情况的人士说，国家开发银行正将Treasure Island和Hunters Point项目作为一个试验案例，以了解在美国达成这样的交易需要满足什么要求。这两个项目都包括环保和低价元素，而这些元素都是中国建筑商感兴趣的。

按已建房数量计算，位于迈阿密的Lennar是美国第三大房屋建筑商。该公司在加州拥有庞大的业务，而且它达成复杂金融交易的能力也是众所周知的，这些交易常常涉及土地交易。

2007年，在房地产泡沫最严重的时候，Lennar将其在LandSource这一结构复杂的土地项目中的股权出售给了加州公共退休金系统，套现6.60亿美元。交易达成三个月后，在全国范围的房地产价值大幅缩水的背景下，LandSource申请破产，Lennar以非常低的价格买回了该项目的大部分土地。

The City of San Francisco

Treasure Island项目的效果图。

2009年，Lennar前首席财务长哈达德(Emile Haddad)成立了一家名为FivePoint Communities的土地开发公司，Lennar是其持有多数股权的投资者。哈达德是LandSource项目的幕后推动者。FivePoint成为加州四个大型房地产项目的主开发商，其中就包括Hunters Point和Treasure Island项目。

哈达德2011年接受采访时说，FivePoint掌管着加州一些规模最大的综合性土地开发项目，我们正在进行着旧金山历史上规模最大的城市开发。

哈达德周一拒绝置评。Lennar的发言人也拒绝置评。

Hunters Point造船厂成立于1870年，之后被美国海军接管，曾是二战期间一个重要的造船基地。二战后，造船厂周边地区继续发展，逐渐成为一个低收入非洲裔美国家庭的聚居区，社区里的一些人就在码头上工作。

1999年，在造船厂关闭了很久之后，Lennar被选中对船厂原址进行重新开发。Hunters Point的开发计划用了10年时间才最终定稿。根据该方案，将修建1.25万套住房、一家酒店、一个面积350万平方英尺（合32.5万平方米）的研发和商业区，以及一个80万平方英尺（合7.4万平方米）的零售区。Lennar与Estein and Associates USA的一个子公司、亿万富豪佩罗(Ross Perot Jr.)旗下的Hillwood Development Co.以及Scala Real Estate Partners合作，还计划在附近的Candlestick Point修建一座体育场。

目前Treasure Island上大约有2,500名居民。Treasure Island是旧金山湾中央的一个人工岛，历史可追溯到上世纪30年代末，该岛目前通过海湾大桥(Bay Bridge)与旧金山和奥克兰相连。1939年曾在岛上举办金门国际博览会(Golden Gate International Exposition)，后来这里还建起了美国海军基地，许多水手从这里出发驶向太平洋。

Lennar正在与旧金山的开发商Wilson Meany以及Stockbridge Capital Group、Hillwood、 Scala、Estein 和 Kenwood Investments合作，共同为Treasure Island项目施工。该项目包括8,000栋住宅、一座拥有500个房间的酒店和占地约30万平方英尺（约合42公顷）的商业区。Kenwood Investments是一家房地产基金公司，由前民主党游说团体成员安德森(Darius Anderson)创办。

Lennar还计划在附近的耶尔巴布埃纳岛(Yerba Buena Island)建造大约210栋住宅。

Treasure Island开发局的项目总监泰莫夫(Michael Tymoff)说，在我们看来，这毫无疑问是这个城市中最好的机会之一。Treasure Island 开发局是监管该项目的市政机构。泰莫夫对与中国的潜在融资交易不予置评，他说，他不清楚Lennar谈判的细节。

中国国家开发银行和Lennar的合作谈判由旧金山的前副市长邦纳(Kofi Bonner)牵头。邦纳是Lennar在旧金山分公司Lennar Urban的负责人。知情人士说，邦纳、Lennar的律师们以及Wilson Meany的执行合伙人米尼(Christopher Meany)已经在过去一年到中国参与过此次交易的谈判。邦纳、米尼和Stockbridge的一名代表不予置评。

中国国家开发银行是旨在满足中国政府政策目标的三家银行之一。尽管国家开发银行的主要职责是支持中国国内的开发项目，而且该行2011年年末外汇贷款仅占已批出贷款的21%，但该行的职责也包括支持中国在海外的利益。

尽管中国政府一直对外汇实施严格的监管，国家开发银行一直在对海外工程的注资和中国企业的投资中扮演主要角色，紧随其后的是中国进出口银行(Export-Import Bank of China)。中国进出口银行与国家开发银行同为中国的政策性银行。

根据华盛顿智库美洲国家对话组织(Inter-American Dialogue)今年早些时候发布的一份报告，中资银行2005年以来公开披露的向拉丁美洲发放的贷款中，有82%来自国家开发银行。

国家开发银行曾在2010年向委内瑞拉提供200亿美元贷款，此外2009年该行还同意向俄罗斯石油公司Rosneft和俄罗斯石油管道运营商Transneft提供250亿美元贷款，与这些交易相比，此次潜在交易的规模不免相形见绌。

Dinny McMahon / Robbie Whelan

（更新完成）

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