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在中国重庆，一名建筑工人在脚手架上忙碌。工地对面是人民解放纪念碑。
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国两年以来为房地产市场降温而不让其崩盘的行动可能正在取得成效。一些专家认为房价仍在趋稳，但不会出现美国式次贷危机。2月份全国平均房价连续第五个月下降。分析人士说，市场行情符合北京在2010年年初发动调控行动时所追求的逐步走软的目标。
世邦魏理仕(CB Richard Ellis)亚洲区住宅部执行董事安东(Anton Eilers)说，我认为中国楼市没有崩盘，用崩盘来形容它是不恰当的。
常驻北京的安东认为，市场受到了积压需求的支撑，因为过去大约两年的购房交易量一直低于长期平均水平。
但安东说，目前房价承受的下行压力“非常真实”。他说，最近察看南方城市广州的一个住宅项目时发现，新房价格较去年夏季下降了37%。
他说，其他大城市偏远地区的项目也承受了压力，其中一些项目的价格被开发商下调20%到30%，而另外一些项目则为购买多套房的买主提供折扣。
安东相信，房价有可能进一步平均下跌10%，然后买家才受到吸引回到市场。
安东认为，虽然房价如此下降，市场还是有足够的稳定性，不至于发生灾难。他说，部分原因在于，价格的疲软跟开发商囤积完工项目等待政策放松的倾向有一定关系。
安东说，中国的主要住宅开发商基本上都不存在严重财务问题，它们从股市或固定收益市场筹措新资金大都没有遇到多少麻烦。
安东认为，中国前50家开发商财务状况不错，但一些小开发商的财务问题要严峻一些。很多小开发商的主业都不是房地产。
至少不存在止赎危机
即使房价继续下跌、跌幅更大，个人房主被逼出售对中国楼市产生的影响，也不太可能像国际上其他房地产市场一样大。
相比美国等其他经济体，中国房地产市场的杠杆率并不明显。美国不严格的贷款标准曾在一定程度上加剧了楼市泡沫。
在中国买房，人们一般需要拿出占房价总额20%至50%的首付款，有时甚至需要集全家之力来凑钱。
因此，房价如有任何松动，最受伤的往往是购房者，银行受到的影响倒在其次。
主营亚洲地产和酒店项目的香港宝声集团(Bonds Group of Companies)的董事长陈耀璋(Anson Chan)也认为，中国住宅房地产市场会软着陆。
虽然陈耀璋对中国房价的看法与安东相比略为悲观(他认为到2014年底时房价回调幅度约为25%)，但他说，政府已设法进行了干预，及时避免了房地产市场过热的情况，过热的楼市从长期看将对中国经济造成破坏性影响。
陈耀璋说，我认为中国政府抓住了问题的要害，及时抑制了房产泡沫。
陈耀璋说，这样做就避免了大量违约案例的出现，也不会出现很多丧失房屋赎回权的情况。
目前正在进行的房价回调应被视为一个巩固市场的现象。在这之前，中国房价连续多年大幅上涨，主要城市的房价均超过了双收入家庭的承受范围。
陈耀璋认为，中国住房市场正在进入一个波澜不兴的阶段，未来几年房价将逐渐回落。但由于北京现在主要关注的是提高全国工资水平，所以他认为在这个10年的晚些时候，中国人对房价的承受能力应该重新与长期趋势保持一致。
政策因素
尽管存在上述风险，陈耀璋仍认为，政府政策获得成功的可能性较大。他说，如果房价开始加速下行，北京可以选择出手救市，而具体做法就是调低利率或取消给房价降温的行政管控措施。
再说，中央政府也不会允许实力较弱的房地产开发商集体破产。如果政府认为形势开始恶化，它可以随时扩大银行贷款规模，或用其它方法给予信贷支持。
此外，中国房地产市场目前还没有出现房价严重受挫的迹象。陈耀璋说，近期没有太多机会可加以利用。
陈耀璋说，如果今年晚些时候或2013年出现信贷增速急剧放缓的情况，机会可能就来了，但也不太可能遇到2008年金融危机期间中国楼市上昙花一现的“便宜货”。
世邦魏理仕的安东还认为房地产大幅降价的前景有限，即便是房地产投机者购买的约3,000万套住房也不会大幅降价，这些房子目前都是空置状态。
安东说，我认为，大多数投资者对楼市的长期发展抱有信心，他们保持着对房地产的敞口，并没有退出。
不过，目前市场本身似乎停滞不前，月交易量下降到仅为2010年水平的五分之一，这可能意味着购买者和售房者都在观望。
销量提振的希望可能要等到今年下半年政府高层领导换届之后。许多分析人士援引了中国总理温家宝上星期的讲话，即中国政府对房地产的调控在短期内不会放松。
安东说，尽管政府的总体目标是引导投资从房地产转移到创造就业的领域，但要预测从现在到今年年底政策会有什么变化，仍然很难。
许多分析人士同意陈耀璋和安东的观点，即中国楼市不会走向崩溃，但一些房地产业的观察人士仍在担忧。
本周早些时候，瑞士信贷(Credit Suisse)表达了对中国房地产领域的悲观看法，瑞士信贷说，低迷的销售环境不是好兆头。最近这个星期的交易数据有所改善。
在国家统计局调查的70个城市中，有45个城市2月份新楼盘的售房均价环比下降。1月份有48个城市房价下降。
2月份的数据代表着房价连续五个月下降，尽管实际的降幅微乎其微。
同时，清华大学(Tsinghua University)的经济学家程致宇(Patrick Chovanec)告诉北京的一个房地产业研究小组，购买者的心态可能出现了更令人担忧的转变。
在实际存款利率为负的时代，购买房产曾被认为是对抗通胀的保值措施，在房价下跌的情况下，这种做法已经失去意义。
程致宇说，这意味着，如果政府取消限购令和其他购房限制，楼市可能也不会反弹，这和许多分析人士的预期相反。
《华尔街日报》(The Wall Street Journal)周二的一篇报道中援引了程致宇的话：我（对人们会重返楼市）表示怀疑。购买者的心态发生了变化。
Chris Oliver
本文译自MarketWatch
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