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于政府房价调控政策的效果不确定，2012年的中国房地产市场比往常更难解读。辉立证券(Phillip Securities)的陈耕觉得，探察市场温度的最佳办法是深入亲历。

陈耕说，有时候跟朋友一起开车出游，我们会在某个售楼处停下，我会去跟售楼代表谈谈，看看楼房的质量，从而对销量如何有一个概念。他说他也追看各地关于人们在售楼处彻夜排队的新闻报道。

陈耕2012年预测最准确的，是4月份对世茂房地产控股有限公司(Shimao Property Holdings Ltd.)的买入评级。那时候开发商正在艰难适应政府的一系列调控政策，投资者和分析师已经变得悲观起来，害怕出现泡沫破灭的情形。

对话中国内地最佳分析师前三甲
香港上市公司世茂房地产在当时仍然主要以高端楼盘闻名，分析师们预计政府以投机和投资性需求为对象的调控政策将削弱它的赢利。但陈耕注意到世茂发布的第一季度销售收入出人意料地好。

他说，它引起了我的注意，我意识到它的战略非常灵活，推盘很快，利润率低点也所谓，只为确保现金流持续流动。

陈耕对世茂维持了买入评级，接着世茂报告上半年销售额增长58%，超过大多数同行。从4月份到年末，其股价上涨81%，同一时期中国房产开发商股价平均上涨22%。

他说，其他开发商的反应慢一些，而世茂在上半年迅速降价，瞄准了自住性买房人；他们把重心放在了降库存上面。

接下来，陈耕将留意中小盘的重组，同时留意政府政策，因为政策在中国始终是关键。

他说，最新一轮楼市调控政策的目标更多地是遏制投机，而针对二手房的税收则会把需求引至新盘。如果新盘市场过于活跃，那么这部分也有可能遭遇紧缩。

Esther Fung

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http://cn.wsj.com/gb/20130513/bch074534.asp
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