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去10年来中国房地产价格的火速上涨是有目共睹的，但在某些主要城市，房价上涨的速度可能比政府最大胆的估计还要夸张。

这是经济学家邓永恒、约瑟夫·吉尤科(Joseph Gyourko)和吴璟在美国国家经济研究局(National Bureau of Economic Research)的一份工作报告中得出的结论，这份报告对中国住房和土地价格进行了分析。

AFP/Getty Images
中国的官方住房统计数据一直受到质疑。考虑到中国房地产市场的重要意义，这个问题值得担忧。住房投资占到中国经济活动的12%。作为世界第二大经济体，中国房地产市场的长期下滑会波及全球。

官方数据与经济学家最新分析结果的主要差异反映在北京和上海等一线城市。一项名为“商品房平均销售价格指数”的政府房地产指数显示，北京房价在2006年-2010年期间上涨不到50%。另一项名为“70个大中城市新建住宅价格指数”的官方指标显示同期北京房价上涨120%左右。而经济学家认为，北京房价在这一时期的实际涨幅接近250%。

要准确计算中国的平均房价并不是一件容易的事，因为中国有太多的新建住房，而换手超过一次的住房又太少，这恰恰是比较流行的美国S&P Case Schiller房价指数所采用的一个重要变量。相同物业的换手次数越少，就越难以准确评估整体市场形势。这些经济学家认为，现有的指标严重低估了房价涨幅。

为了弥补交易数据的不足，经济学家采用了Hedonic模型法。Hedonic模型法的基本思路是将房地产的价格因素分解成例如楼层朝向、与周边小区的距离和小区所在位置的优劣等变量。

经济学家根据这一模型对八个城市的房价进行了分析，与政府数据一样，其考察范围也是新建住宅。分析结果显示，并非所有城市的房价涨幅都被官方统计所低估。例如，政府公布的成都市房地产价格就高于经济学家报告所反映的价格。

而在另一个城市西安，政府的统计结果较经济学家给出的结果低了50个百分点左右。

房价在中国是个敏感话题，即便是相对富裕的城市中产阶层也不乏对买不起房的抱怨。房价上涨还可能产生一个问题，那就是在中国经济刚刚开始复苏之际，中国央行就可能面临收紧货币政策以控制房价的压力。

Alex Frangos

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http://cn.wsj.com/gb/20130129/rec073944.asp
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