“
十二五”期间大规模的保障房建设将有助于确定中国能否在足够短的时间内重振房地产市场，避免经济急速滑坡。中国将在2015年底前建设3,600万套保障性住房，目的有两个：一是确保低收入困难人群有房可住，消除社会不安定因素；二是通过增加保障房建设来缓和商品房建设减少可能带来的冲击。受楼市调控措施影响，中国未来的商品房建设预计将减少。
瑞银(UBS)分析师汪涛和胡志鹏(Harrison Hu)在近日发布的研究报告中称，保障房建设是中国政府的第一要务，因为它涉及到支持经济增长、确保社会稳定、降低平均房价等多个重要方面。
近期公布的经济数据，几乎每一项都透露出中国增长放缓的讯息。上周五公布的12月份汇丰中国制造业采购经理人指数(PMI)终值为48.7，依然低于50，表明制造业连续第二个月萎缩；其中新出口订单分类指数显示出口明显下滑。与房地产行业一样，出口也已经成为中国经济面临的最大不确定性因素之一。
汪涛在报告中指出，中国的贸易伙伴正在密切关注中国经济走向，因为中国建筑行业的年钢铁需求相当于美国、日本、德国三国的需求总和。而玻璃、混凝土、能源、家具、家电等其他行业对中国房地产市场的依赖也很大。
在中国，这些行业的年产值超过国内生产总值(GDP)的25%。因此，作为一种经济刺激手段的保障房建设或将决定未来中国经济的走向是小幅放缓还是大幅回落。
但保障房项目的建设仍面临质量不过关、融资存在隐患、“政绩秀”等诸多问题。在当前世界其他经济体增长乏力的情况下，这些问题可能导致中国这架经济复苏的重要引擎受损。
在全国各省、市、自治区中，重庆市的保障房建设任务量排名居前。
26岁的重庆工人Xiang Yuankun 11月搬进了新房，两居室的公租房月租金仅85美元。根据重庆市规定，月收入2,000元（约合315美元）以下、住房面积不足13平米（约合140平方英尺）的居民可申请公共租赁住房。Xiang Yuankun就是通过摇号获得了上述住房。
但批评人士指出，中国的保障房项目管理不善，中央政府设定保障房建设目标后，后续执行、融资等环节基本由地方政府决定，而地方政府的大部分财政收入来源于向开发商出售商品房用地，而不是低利润的保障房建设。
不过外界普遍怀疑，中国各城市的保障房开工数量有水分，可能把一些已经在建项目改头换面算在其中了。例如，今年11月份中国住房和城乡建设部（简称：住建部）表示，完成地基基础结构施工的保障房可算做已开工项目，这引发了外界对保障房“挖坑算开工”的嘲讽。渣打银行(Standard Chartered Bank)调查的逾30家房地产开发商中，有21家称，实际新动工的在建保障房还不足30%。
保障房项目还可能导致未来数年出现不良贷款。中国社会科学院经济学家何帆表示，保障房融资中最大的一块来自（国有的）银行系统。他称，保障房的出售或带来利润，而出租很可能无法实现盈利，这就会给银行带来沉重的负担。他将其与沙漠里的高速公路相提并论，称一些地方政府不得不在沙漠中建设高速公路以实现高速公路建设目标。
单单重庆市就计划建设4,000万平方米、即4.3亿平方英尺的保障房，这比纽约市的中央公园大了10倍；像Xiang Yuankun入住的那种58平米廉租房能建大约690,000套，不过许多保障房的面积都大于58平米。这个无序扩张的城市周边有许多土地可供进行保障房开发。此外，正在努力从中国沿海地区吸引低薪制造业迁入的重庆市，还希望将移民潮变为劳动力资源。而要实现这一点，廉价的居住成本就是必备的条件。
急于求成的迹象到处都是。56岁的退休人员Wang Yulan三个月前搬入了一栋由重庆市政府新建的33层大厦，当即就发现了橱柜铰链损坏、门厅两侧均有漏水痕迹、窗台严重不平整。
重庆市长黄奇帆认为上述批评过于苛刻。
黄奇帆选择了比较冒险的策略：将绝大部分保障房建在远离市中心的地区，以期新城镇最终发展为经济活动的新中心。中国决策者的“筑巢引凤”策略在一些地方取得成功，最突出的案例莫过于上海繁华的浦东新区。但是一些失败案例则导致了所谓“鬼城”的出现：社区缺乏住户或者雇主。
批评人士称，越来越多的“鬼城”表明，中国房地产市场的繁荣是一个必将破灭的泡沫，而这将给中国经济造成严重损害。
未来将出现的保障房供应可能是导致目前房地产需求和价格下降的因素之一。在上海，中国海外发展(China Overseas Land)最近将一批住宅的售价下调了25%。而11月份，全国房价较前月下降了0.17%，为连续第二个月下降，一些分析师预言，2012年新房售价可能会较今年降低30%左右。
中共中央政治局12月9日在公告中称，中国明年将坚持房地产调控不动摇，促进房价合理回归。
距重庆市中心40公里的西永微电子产业园区保障房项目由逾55栋30多层高楼组成，每栋都刷着浅绿漆镶着白边，还有一些垂着红色条幅，上面画有锤头和镰刀组成的中国共产党党徽。这些几近完工的项目含20,000套两居室和开间。每套出租的单元都配备了一炉灶和卫生间，但没有热水和衣橱。冰箱可能需要放在客厅。许多套房都有露台。
大门外面有不锈钢顶棚的公交车站。还规划了一条地铁，不过2013年之前不会通车。穿过小区附近那安静的八车道公路就是农田。小区两侧则是别墅项目和一个名为Premier Intellectual City的商场。附近，一个电子工厂的工人们正在收工。与重庆刚刚宣布的35亿美元的市中心豪华酒店公寓商场综合项目相比，有着天壤之别。
Dragonomics Research驻北京的房地产专家Rosealea Yao怀疑，远郊的房地产项目无法产生足够的收入来偿还建设贷款的利息，因而会消耗重庆市未来多年的预算。她还称，很多保障房面积太小，无法说服移民在此安家，也就是个升级版的移民宿舍。
重庆市政府称，他们能够轻松为保障房项目融资并提供补贴。市长办公室发布公告称，不必担心泡沫或者不良资产问题。
James T. Areddy / Bob Davis
（更新完成）
（本文版权归道琼斯公司所有，未经许可不得翻译或转载。）
No comments:
Post a Comment