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图为恒大地产开发的住宅项目展厅，恒大地产是发行永续证券的众多中国地产开发商之一。
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国的一些房地产开发商正越来越多地使用一种令分析师不满的方式筹集资金。分析师们称，这种融资方式使开发商的债务负担看起来比实际情况要轻。永续证券是利率高且没有到期日的公司债券。这意味着债券发行方如果不能赎回债券就不得不继续支付债券利息。
这种融资方式越来越受到中国地产开发商的青睐，因为国内房地产市场的大幅下滑以及政府对国有银行房地产信贷投放的限制已使中国的开发商受到重创。这种融资方式的好处之一就是此类证券可被视为权益，或权益与债务的混合物，而不是债务。这是因为发行方可自行决定如何偿付，因此偿付的资金可被视为股息，而不是利息。
不过，一些分析师指出，发行此类证券会使部分开发商的业绩看起来比真实情况要好。花旗研究(Citi Research)的分析师Oscar Choi和Marco Sze在一份报告中称，在上半年业绩中看似不错的杠杆率背后，他们注意到有更多的开发商报告了永续证券的发行情况，他们认为这种工具对投资者有害，因为发行方可以通过会计手段掩盖真实的杠杆水平和盈利能力。
花旗称，截至6月份，有八家上市中资房地产公司发行了总规模为人民币865亿元（约合141亿美元）的永续证券，是2013年全年永续证券发行规模人民币441亿元的近两倍。花旗称，如果将永续证券重新划归为债务，而不是权益，这些公司的杠杆率会急剧上升。所谓杠杆率指净债务权益比。
其中一家是香港上市的首创置业股份有限公司(Beijing Capital Land Ltd. ,2868.HK, 简称:首创置业)，该公司的子公司去年发行了4亿美元永续证券，年利率为8.375%。该公司表示，发行永续证券令其在偿还本金和利息方面拥有了灵活性，因而可以根据财务状况扩张业务。
首创置业的发言人表示，通过发行这类证券筹集的资金用途，该公司也有了更大的灵活性，因为这类证券期限较长。虽然银行贷款一般也有2-3年的期限，但是由于存在根据房屋销售情况的还款要求，因此银行贷款的还款期实际上要短得多。
他表示，该公司发行的永续证券的利率高于同业，但是没有透露更多细节。他对花旗研究的评论不予置评。
花旗提到的其他三家公司──恒大地产集团有限公司(Evergrande Real Estate Group Ltd. ,3333.HK, 简称:恒大地产)、广州富力地产股份有限公司(Guangzhou R&F Properties Co. ,2777.HK, 简称:富力地产)和雅居乐地产控股有限公司(Agile Property Holdings Ltd. ,3383.HK, 简称:雅居乐地产)也不予置评。远洋地产控股有限公司 (Sino-Ocean Land Holdings Ltd. ,3377.HK, 简称:远洋地产)、方兴地产(中国)有限公司 (Franshion Properties (China) Ltd. ,0817.HK, 简称:方兴地产)、佳兆业集团控股有限公司(Kaisa Group Holdings Ltd. ,1638.HK, 简称:佳兆业集团)和旭辉控股(集团)有限公司(Cifi Holdings (group) Co. ,0884.HK)则没有回复置评请求。
杰富瑞投资银行(Jefferies & Co.)的分析师Venant Chiang说，这类永续证券已经令开发商的财务状况恶化。根据他上半年对18家开发商的分析（当时他把永续证券重新归为负债而非股权），这些开发商的平均债务股本比高达83%，而去年年底时则为61%。
中国房地产开发商自2010年以来就一直面临信贷状况收紧的局面，今年来的房地产市场下滑又导致成交量不断下滑。在利用银行贷款方面受限促使很多开发商寻求替代的融资渠道。
标准普尔评级服务公司(Standard & Poor's Ratings Services)的董事总经理李国宜(Christopher Lee)表示，假如开发商不能采用开发贷款等更为常规的渠道来获得融资，它们就会寻求替代融资渠道，而后者的成本很高。
依照其不同的结构，永续证券可被视为股份或股份与债券的混合物。据分析师以及穆迪和标准普尔等评级公司称，大多数永续证券头两至三年的利率为9%-12%不等，若到第四年还未赎回，则利率将升至20%。
评级公司穆迪企业融资集团(Moody's Corporate Finance Group)副总裁Franco Leong说，这些开发商认为这一成本是合理的，并且有信心能够使用售楼所得资金在到期日之前付清永续证券。
分析师指出，房地产开发商中，总部位于广州的恒大地产对永续证券的敞口最大。花旗研究称，重新划分之后，恒大地产的杠杆率将从90%飙升至248%。
恒大地产说，今年上半年，通过新融资工具，它在各个项目上发行的永续证券规模已经增加了人民币175.8亿元（合28.6亿美元）。
富力地产的杠杆率也将从92%飙升至186%。雅居乐地产的杠杆率将从82%跃升至107%。
Esther Fung
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