顾蔚
美
国伊利诺伊州小镇罗克福德（Rockford）当地第一栋摩天大楼即将进行改造，这可能是沃伦•巴菲特(Warren Buffett)和中国投资移民者的首个合作项目。按照计划，罗克福德的Amerock大楼将改造成总价值6,600万美元的酒店和会议中心，其中70%的资金预计来自中国移民者。这是中国人通过EB-5投资移民掀起美国建筑热潮的最新例证。
巴菲特旗下伯克希尔哈撒韦公司(Berkshire Hathaway Inc.)的子公司正在就投资该项目洽谈，罗克福德改造项目还包括一座新火车站、一个体育中心和一座公园。预计参与投资的外国投资者共92名。这些投资者将每人投资50万美元，他们希望借此获得美国永久居留权，实现美国梦。
GORMAN & CO.
罗克福德Amerock大楼改造工程70%的资金预计来自中国移民。
对于美国开发商和投资者而言，EB-5的投资成本低廉，而移民候选人也需要项目帮助他们拿到EB-5签证。美国法律要求投资移民必须至少投资50万美元，并在美国创造至少10个就业机会。2014财年，85%的美国投资移民签证颁发给了中国人。
EB-5投资的对象已经从小旅店转变为大型开发商运营的主流项目。美国开发商Related Cos.称，1,200个中国家庭的6亿美元投资被用来建设纽约在建最大房地产项目哈德逊广场(Hudson Yards)三座摩天大楼的地基。在旧金山，房屋建筑商Lennar Corp.通过EB－5签证项目筹资约2亿美元，用于建设包括12,000个住房单位的项目。在曼哈顿下城，世界贸易中心(World Trade Center)开发商Larry Silverstein试图筹资约2.5亿美元，建设四季(Four Seasons)酒店和公寓项目。
中国南部城市深圳市的加维成投资顾问有限公司所有者骆婉辉表示，每天都能接到有关EB-5新项目的信息，项目数量似乎比客户人数还多。有名人效应的项目会赚便宜，因为巴菲特在中国颇受信赖。这笔交易将给巴菲特带来包括税项优惠和廉价资金在内的很多好处；而对为Amerock项目提供融资的EB-5投资者而言，其卖点主要是获得美国绿卡的前景。
Amerock项目开发商Gorman & Co.的董事长戈尔曼(Gary Gorman)称，这些投资者获得的年利率只有区区0.5%，而类似项目通常的年利率为5.5%。而且，如果该项目未能创造出足够的就业岗位，那他们就拿不到签证。骆婉辉研究了这笔交易的细节后尚未决定是否向客户推荐这个项目。她说，看起来EB-5投资者承担了这个项目的绝大部份风险。
巴菲特在接到《华尔街日报》记者电话采访时表示，他并不掌握像Amerock投资这样的个别项目的情况。目前该项目由伯克希尔哈撒韦旗下的Affordable Housing Partners（简称AHP）运营。他称伯克希尔哈撒韦这些年来投资了几十个实惠型住房项目，换得了1986年的一项联邦低收入住房税款抵减计划下的税款抵减。这种以抵税为目标投资在美国银行和其他公司之中相当常见。
联邦政府也通过提供税款抵减来鼓励保护及重新利用有历史的房地产。作为一个股权投资者，伯克希尔哈撒韦的子公司预计会在上述外国投资者提供的融资的基础上，投入1,790万美元的自有资金。根据AHP公司的一份意向书，除了该项目99%的股权外，该公司预计总共将获得2,160万美元的税款抵减。该意向书还称，如果实际抵减额没有这么多，那么AHP的出资额也将相应减少。
项目销售文件提醒称，如果进展不顺利，那么海外投资者可能血本无归，或者损失掉大部份投资，不过戈尔曼认为，这种可能性很小，因为巴菲特的公司对开发商和项目的尽职调查是非常严密的。目前计划时该项目在五年后进行了再融资，那么EB-5投资者把钱拿回来。
一些中国投资者觉得这样的安排可以接受。Jack Sun最近刚刚通过EB-5项目移民到美国。他说，出于对子女教育的考虑，希望获得美国的永久居留权，并不指望一定要从这项投资中赚钱。当然，他也不想损失钱。为降低风险，他使用谷歌地图来查看每个项目，并在投资前仔细阅读项目计划书。
移民律师们建议客户慎重选择那些过于依赖外国人资金的项目。Harvey Law Corp.驻香港的管理合伙人Jean François Harvey经常为EB-5签证申请者提供咨询。他说，每天收到的意向书很多，越来越多的项目主要以EB-5申请者为主要融资来源，他建议投资者规避这些过度依赖外国资金的项目。
（本文作者顾蔚是《华尔街日报》中国财富和奢侈品编辑，并负责该报中文网的原创内容。欢迎追踪她的中文网博客”高净值生活”，和每周五以中英文双语同步发表的专栏。评论请发送邮件至wei.gu@wsj.com，也可以在新浪微博上(顾蔚WeiGu)追踪她。）
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