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被流行音乐明星鸟叔(Psy)的火爆音乐视频唱红了的首尔上流社区江南区(Gangnam)，房价涨得最快的时候曾经达到一年25%的涨幅。如今政府限制房地产贷款的措施已经让这个市场陷入霜冻。在多伦多，由于政府调整规则、客观上提高了新发贷款的月供，房价一反其迅猛上涨势头，连跌五个月。
但在特拉维夫，就在央行提高最低首付比例、降低房贷业务对银行吸引力之后，房价依然在升，一套三卧室公寓去年一年就涨了11%。
其他各个地方的央行人士都在密切观察这些实验，其中便有美联储(Federal Reserve)主席本•贝南克(Ben Bernanke)。他和世界上其他央行行长一样被75年来最严重的金融危机搞得焦头烂额，正在想办法赶在借贷浪潮演变成泡沫之前将其遏制，并督促贷款机构在下次危机到来之前加强防备。
提高利率以打击借贷，长期被认为是一种迟钝但有效的武器。但在通胀率低或失业率高的时候（现在很多国家都是这种情况），各央行并不愿意采取这种措施。
所以一些央行在尝试只瞄准某些存在金融过剩的具体领域。因为金融泡沫经常与房地产有关，也因为房地产处在上次危机的漩涡中心，很多央行都关注通过遏制房贷控制房价膨胀。
Karen Johnson/The Wall Street Journal
在多伦多，由于政府调整规则、客观上提高了新发贷款的月供，房价连跌五个月。
到目前为止，世界各地体现出来的成效明显是好坏不一。在某些地方，这些试验达到了期望的效果，在其他地方则没有达到。
这些新工具的意义是保护整个金融系统和经济体，所以经济学家称之为“宏观审慎”，区别于“微观审慎”。“微观审慎”指的是确保银行个体之安全与稳健的传统监管。
目前对于美国、欧洲和日本来说，这些担忧基本上只是假设。它们的央行暂时还在鼓励银行增加贷款。但美联储维持长期低利率（只要失业率高、通胀率低）的承诺，已经带动2008年危机之前的某些高风险借贷行为卷土重来。
危机过后，美国国会扩大了美联储等监管机构的责任和权力，但并没有把某些国家央行拥有的那些权力（比如设定最低首付比例）全部授予它们。不过贝南克曾以赞同的口吻说过一种更有针对性的方针：“在美国金融监管框架中明确融入宏观审慎的考虑，是我们思维的一次重大创新……这种创新不管是在国外还是在美国，都在生根发芽。”
整个这一套想法让某些经济学家觉得不安。国际货币基金组织(International Monetary Fund)首席经济学家奥利维耶•布兰查德(Olivier Blanchard)说：“宏观审慎工具是新鲜事物，人们对其效果知之甚少。”国际货币基金组织过去三年发表了23篇涉及宏观审慎概念的工作论文。
这些工具已经在央行人士、银行监管者和学者中间激起一场辩论：它们能不能带来支持者承诺的效果？
一些人觉得，“宏观审慎”是一种委婉说法，其实指的是政府决定资金流向这种基本上已经被人不齿的做法。
但支持者说，让一切由市场决定所付出的代价，是几代人以来最严重的金融危机。
韩国央行行长金仲秀(Kim Choong-soo)说：“很多人以为，等危机爆发然后打扫干净就够了。但我们面临的危机如此巨大，对我们产生了如此巨大的影响，我们开始觉得防范危机的成本可能会更低。”
这场辩论涉及的问题，很大程度上在于应该在什么时候动用宏观审慎工具而非很少受人欢迎的全面加息措施。一些批评者提到以往过多的宽松货币造成通货膨胀，并担心这些工具不过是推延加息的借口。
前不久才辞去英国金融监管一把手职务的阿代尔•特纳(Adair Turner)反驳说：“抑制房价膨胀所需的利率可能非常高，你会先把经济体中的其他部分搞砸了，很久之后才能把楼市的膨胀抑制下来。”
在理论上，这些新工具对某些人充满了诱惑，但在实践中，到时候它们或许会带来政治风险。通过利率来调节经济虽然有时候充满争议，但却是市场、银行、政治家和民众所普遍接受的。而给家庭购房制造困难却不被普遍接受。
以色列央行在将最低首付比例提高至30%时，对首次购房者制定的最低首付比例是25%。6月30日辞去以色列央行行长一职的斯坦利•费希尔(Stanley Fischer)将此归于“明摆的政治原因”。
以色列议员摩西•加夫尼(Moshe Gafni)在一次听证会上对费希尔说：“难以想象一对年轻人因为不富有而买不起房。”
韩国
韩国政府决心要使20世纪90年代晚期亚洲金融危机造成的伤痛不再重演，于是在过去10年和韩国央行联手大举采用宏观审慎工具。它想让房价涨起来，但也不要涨得过快，所以反复调整住房贷款的最低首付比例和最高债务收入比。它还向银行征税，限制借入短期外币，希望让韩国银行免受国际市场情绪波动的影响。
这些措施取得了期望中的效果，而让当地房地产中介颇为不满。
地产经纪人Park Soon Seo说：“一切都处于静止状态。政府干预过深，几乎毁掉了市场。”
去年江南区房价降了5%。
前不久的一个下午，社区内多家经纪公司都没有顾客，也没有电话铃声响起。经纪人们把玩着智能手机，照料着盆栽植物，墙上的地图展示出区域内的房地产开发项目，其中最新一批也已经有四年之久。
今年4月，在房价下跌之际，韩国新政府部分地放松了江南区和其他投机性地区的首付比例限制。Park Soon Seo说，此举还没有起到刺激成交量的作用。
在这场试验做了10年之后，学者和央行人士仍不确定这些措施对经济产生了什么样的影响。
韩国央行行长金仲秀说：“我们的经历相对短暂。”他还说，很难知道要是没有采取这些调控措施的话会发生什么情况。
国际货币基金组织经济学家德尼兹•伊甘(Deniz Igan)和Heedon Kang（曾在韩国央行任职）说，限制首付比例及债务收入比的措施导致房价涨幅和成交量减少。他们在国际货币基金组织的一篇工作论文中写道：“另外，这些限制措施改变了预期，而预期在泡沫机制中扮演着关键角色。”
曾任政府顾问的高丽大学(Korea University)经济学家Kwanho Shin说，如果房价在迅速上涨，这些规则影响有限，因为借款人可以通过再融资置换成更大额度的贷款。但在房价下跌的时候，这些规则可能会增加房主为现有贷款做再融资的难度。
─Alex Frangos
加拿大
加拿大逃过了国际金融危机最严重的冲击，但还是经历了一次衰退，促使加拿大央行把基准短期利率降至0.25%。后来利率缓步升至1.0%，但并未阻止加拿大人贷款数量的剧增。央行去年称之为加拿大经济面临的“最大国内风险”。
在时任央行行长马克•卡尼(Mark Carney)的敦促下，财政部长吉姆•弗莱厄蒂(Jim Flaherty)开始提高购房成本。凡是首付比例低于20%（这种情况占成交量的大约60%）的，都必须购买政府支持的房贷保险。
弗莱厄蒂说，投保的贷款必须在25年、而非30年内付清。这意味着月供变得更高。他规定，凡是房价超过100万加元（约946,000美元）的，首付比例最低为20%。他还将贷款再融资限额从房产价值的85%降至80%。
弗莱厄蒂前不久在议会听证会上解释说：“某些建筑商……担心人们买房数量过多，价格过高，所以我们在这方面做了收紧的尝试。”
多伦多丰业银行(Bank of Nova Scotia)的经济学家阿德里安娜•沃伦(Adrienne Warren)说，全国住房成交量已较去年春季下降了8%左右。据托伦特国家银行全国综合房价指数，从2012年9月到今年2月，加拿大前六大城市的房价均呈下跌之势。之后房价已经开始回升，但在5月份还是比2012年8月份达到的顶峰水平差一点。
多伦多研究公司Urbanation说，今年一季度多伦多公寓成交量同比下降55%。加拿大央行最近一份《金融体系评估报告》(Financial System Review)说，多伦多在建未售高层住宅数量仍然接近2012年年初以来的高点。
Re/Max Legacy Realty Inc.驻多伦多经纪人杰西•班韦特(Jesse Banwait)说：“实际上我认为政府做的是好事。以前我们看到很多买主进入市场，在没有核准之前就拿到了贷款。”
后来成为英国央行行长的卡尼对初步成效感到满意。他在4月份说：“我们现在看到家庭债务水平稳定下来了──只是仍处于高位。”加拿大央行前不久说，买房贷款的速度在2012年年底以来有所放缓，但仍然处在高水平。
很多房贷经纪人表示弗莱厄蒂做得过火了。加拿大房贷专业人士协会(Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)首席经济学家威尔•邓宁(Will Dunning)说：“2012年上半年楼市已经处在软着陆过程中，房价已经稳定……信贷增长在开始减弱。”
─Paul Vieira
香港
据房地产经纪公司莱坊(Knight Frank LLP)统计，为遏制年涨幅达双位数的房价，2009年年底以来香港政府至少出台了15项不同的政策。
政府上调了房地产交易税，增加了给予开发商的土地供应，提高了首付比例要求，对外国人买房征税，将贷款限制措施扩展到商业地产（包括停车位的购买)。
这使香港成为检验宏观审慎工具的实验室。
如果说这些措施有什么效果的话，那就是政府每动一次，房价往往都是先冷却几个月，然后恢复上涨。居住性房产价格已经涨到2008年的两倍以上。当然，要是没有这些调控，房价可能还会涨得更高。
极低的利率对楼市的膨胀起到了推波助澜的作用。因为香港货币与美元挂钩，它在事实上输入了美联储的利率政策。造成价格上涨的还有中国内地买房人的强劲需求，他们觉得香港金融、司法制度独立，是向海外转移资金的一条途径。
从部分迹象来看，市场正在冷却。美国利率在悄然上升，因此香港的利率也在上升。中国内地经济在放缓，内地买房人不敢轻举妄动。政府最新措施在2月份推出以来，住房成交量已经大幅下降。
这种情况把地产经纪人逼疯了。6月上旬，数百人在政府总部门前示威，举牌谴责政府“干预”市场。
宝丰物业集团(Bo Fung Property Agency)的Alex Yu说：“这就像是打断了这座城市的一条腿。”
David Wessel / Alex Frangos
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