中国房地产行业进入洗牌阶段

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前，销售业绩强劲且手中现金充裕的中国大型地产开发商纷纷将小型房企及其手中的一些土地收入囊中，以期在总体资金面紧张的情况下扩大市场份额。

据Dealogic的数据显示，今年上半年国内企业的房地产并购交易规模达到155亿美元，较上年同期的84亿美元增长近一倍。中国房地产调控政策是促使并购交易增多的原因所在，因为2010年实施的一系列调控政策令小型开发商陷入了困境。

Esther Fung for The Wall Street Journal

2013年5月，融创中国与绿城中国从一家香港公司手中联合购下了这处位于上海市中心黄浦区的地块。该地块将用于开发住宅和商用地产。

分析师称，小型开发商之所以处境艰难，部分原因在于银行更倾向于向风险较低的大型开发商贷款，因为后者通常拥有更多项目且土地储备价值更高。相比之下，四处寻找资金的小型开发商转向信托公司等影子银行寻求贷款，但较高的利率也同时加剧了它们的财务负担。

5月份，国内销售排名前五的地产开发商绿地集团(Greenland Holdings Group)发起了今年以来中资上市地产企业中的最大一笔交易，出资30亿港元（约合3.87亿美元）收购了高端住宅建筑商盛高置地（控股）有限公司(SPG Land Holdings Ltd., 0337.HK) 60%的股权。盛高置地去年出现净亏损。

受政府打击投机活动的调控举措影响，近年来盛高置地处境一直不乐观。去年该公司将无锡和上海的项目出售给了其他开发商以筹资偿还债务。

2012年7月恒大地产集团有限公司(Evergrande Real Estate Group Ltd. ,3333.HK, 简称：恒大地产)以人民币9.657亿元（约合1.573亿美元）收购了盛高置地在江苏无锡的一个项目。截至2012年底，盛高置地的土地储备从2010年底的600万平方米降至470万平方米。

中型开发商融创中国控股有限公司(Sunac China Holdings Ltd. ,1918.HK, 简称：融创中国)今年从其他房企手中购买了价值人民币59亿元的土地，万科企业股份有限公司(China Vanke Co)今年3月份以人民币6.92亿元从凯德置地(中国)投资有限公司(CapitaLand China)手中收购了后者位于北京市东城区一个住宅项目90%的权益。

汇丰控股有限公司(HSBC Holdings PLC, 0005.HK, 简称：汇丰控股)中国房地产顾问主管Kara Wang表示，中国地产行业整合正在加快。

不过，在收购意愿旺盛的同时，围绕交易溢价过高的警告声也随之出现。

由贝恩资本(Bain Capital)持股的融创中国的发言人表示，今年一线城市土地市场过热，这带来了风险。他所指的一线城市包括北京、上海等中国大城市。

中国房地产指数系统公布的数据显示，6月份全国100个城市新建住宅价格同比上涨7.4%，涨幅较5月份的6.9%扩大，但环比涨幅从5月份的0.81%放缓至0.77%。

惠誉(Fitch Ratings)北亚太区行业评级主管Kalai Pillay表示，受行业竞争及住房限购政策影响，住房建筑商很难再提高价格，因此利润率也将不得不下降。

此外，预计一些负债较高的企业将面临更大压力。

Harvest Real Estate Investments的首席执行长任荣表示，许多开发商的土地储备已经过多，拿地会占压大量资金；为平衡资产负债表，大开发商要提高份额、小开发商则需要整合。

中国销售排名前五的地产开发商在房地产市场占据了较大的份额。据《华尔街日报》(The Wall Street Journal)根据官方及企业自己公布的销售数据计算，第二季度，万科、保利房地产(集团)股份有限公司(Poly Real Estate Group Co. ,600048.SH, 简称：保利地产)、中国海外发展有限公司(China Overseas Land & Investment Ltd. ,0688.HK, 简称：中国海外发展)、绿地集团和恒大地产占据全国房地产市场总销售额的8.8%，占比高于2010年的6.6%。

万科仍是行业领头羊，截至6月30日其市场份额从2010年的1.96%升至2.25%。

不过房地产行业人士表示，考虑到以下两个因素，廉价急售现象不会明显增多。首先，今年以来住房销售一直强于预期，这可能缓解了小开发商的近况。尽管政府实施房地产调控且整体经济增长放缓，但住宅和商用房地产销售额仍较上年同期增长43.2%，达到人民币3.34万亿元。

其次，还有一个约定俗成的做法。任荣表示，目前并没有看到中国出现大量困厄房产，因为相关方通常在公众意识到企业出现经营困境之前就已经敲定了交易，这与西方市场买家等着项目烂尾之后再抄底的做法有所不同。

Esther Fung / Isabella Steger

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